温州“松限”满月 断供房喷涌

一个月前，温州楼市“松限”新规出台，允许已经在温州市区拥有一套住房的户籍家庭再购买一套市区住房。然而新规实施一个月以来，却未见楼市反弹，反倒是断供房大量涌现，且温州此前民间借贷危机的余波又开始显现。

近日，温州出现大量断供房开始公开拍卖，让断供又一次成为关注焦点。根据温州楼市知情人士向记者透露，温州的断供现象从此前民间借贷危机后就开始陆续有所显现，如果不是此次大量公开拍卖，恐怕没有多少人会知道温州楼市的断供现象。但伴随着断供房的批量上市，断供房在温州已成为公开的秘密。

据该人士透露，此次出现断供的房源，通过担保公司贷款的房源占绝大多数，其次是个人按揭房。“目前，银行这边明确的断供房数量为8000到10000套，或许数量还会增加。”虽然温州各界对于断供房的起因众说纷纭，但从业界专家观点来看，房价腰斩、炒楼及民间借贷危机等三大因素的综合，是造成如今温州楼市断供的主要原因。

断供房的涌现，也意味着温州房地产市场和银行业坏账的风险随之而来。据悉，温州之前已经意识到断供房可能带来的风险，这也是温州此前出台“松限”政策的重要原因之一。但是，“这次‘松限’带来的楼市缓解效果作用有限，此前二套房放开时的几周，温州的二手房交易量确实有所上升，但近来已开始逐渐下降，并且房价的下跌趋势也并没有得到有效遏制，而断供房出现造成的新一轮观望现象，已经让温州房地产市场故态复萌。”民进中央经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文对中国房地产报记者表示。

断供潮蔓延

根据公开数据显示，截至今年7月，温州房价已经连续23个月下跌，新建商品房价格比最高峰时下跌近40%，豪宅价格拦腰斩断跌幅50%，最低跌幅20%。许多温州市民发现，由于房价的不断缩水，他们过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产。

例如，温州的标志性豪宅区鹿城广场，即温州楼市的最高价区域。在2011年温州房价火爆时，鹿城广场的房价曾超过每平方米10万元，但如今市场价下跌到每平方米4万元，甚至有人喊出每平方米3.28万元。

房价大幅跳水使一些房主选择把房子甩给银行，不再偿还银行贷款。最近，在温州当地媒体上，几乎每天都能看到断供房房源的拍卖公告。

目前温州断供房的数量还没有具体的统计数字，但法院、拍卖行处置的银行不良资产，已呈现直线上升趋势。“目前，银行这边明确拍卖的断供房数量大概为8000到10000套。”上述知情人士表示。

“也有市场消息称，目前温州大概有超过15000套的断供房房源已经或将要拍卖。”温州天浩置业总经理陈虹对记者表示。

“这个量还会继续增加，有可能在春节前的还贷高峰期时爆发，无论是企业之间的相互拆债还是个人房贷造成的还款压力，都会使这种现象继续蔓延。”周德文表示。

目前，“温州出现的断供房源大部分都是之前温州民间借贷危机后，以房地产为抵押去获取银行资金进行投资、放贷的这批房源，这批房源大多是通过担保公司进行的联保互保，贷款数额较大，房价缩水后资不抵债还款无望造成断供，其中以中小企业主占绝大多数。其次是个人按揭房中的高价位二手房，因为还贷额已经超过了现今的房价总额，并且总额还再继续下跌导致断供。而一手新房的断供现象则仅占极少部分。”上述楼市知情人士表示。

温州楼市的断供现象，显然应该是当地政府不愿意看到的事情。但近日记者致电温州市住房和城乡建设委员会了解相关情况，工作人员表示并没有这种现象出现。

拍卖效果收效甚微

据记者采访的多位温州当地开发商表示，这次断供现象对于温州的新房市场没有太大影响，受到影响严重的均为二手房。

据上述知情人士透露，此次温州公开拍卖的断供房即使价格缩水，应拍者依然很少。究其原因，是目前温州房地产市场出现了严重的二手房和一手房倒挂现象。

“目前温州的许多二手房主要集中在主城区，价格高昂。而温州的新房大多集中在郊区，因为当地政府近来加大了郊区的土地供应，这些新房地价便宜售价更便宜，所以就把温州大量的刚性需求和改善型需求吸引到了新房市场，导致二手房交易量严重缩水。”某温州机构分析人士对中国房地产报记者表示。

据悉，温州近几个月二手房交易量持续下滑，许多中介门店纷纷关店。

“虽然是经过法院和拍卖行的正规拍卖，但是因为断供房里大量充斥着关系复杂的多重借贷关系，其背后存在着很多隐忧。”温州市房地产行业协会副会长、温州市工商联房地产商会副会长陈永锋向记者表示，此前他有一位朋友通过拍卖购买了一套房子，后来遭到了很多前业主的讨债人士上门骚扰，严重影响了其正常生活。“由此可见断供房在温州人的印象中并不太好。”目前，此次断供房中的房屋类型多为大户型拼套产品。据陈永峰介绍，之前因为“90/70”政策的限制，温州很多中小企业投资和开发的项目均是双套拼甚至三套拼的大户型，面积大、总价高、多产权成为了这类项目的“致命伤”。

存在局部金融风险

“如果断供量过大，房贷业务又在银行业务中占有很高比重的话，那么一定会给当地银行带来风险。”中国房地产学会副会长陈国强表示，为了减少此类风险，自宏观调控政策出台以来，银行的信贷利率也在提高，消费者的贷款比例在逐渐上升，但是早前的贷款比例依然很高。

虽然从理论上来说，楼市断供不会给银行造成损失，但实际情况往往让银行成为最终的买单者。

“按照现有法规，银行对断供房拍卖后，差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供？是因为很多人已走投无路，实在没有能力再去偿还银行债务，并非恶意而为之。”周德文表示。

“目前温州断供房数量很大，如果在市场上大量抛售这种断供房，即使是能卖出去，银行收回去的钱也会有限。尤其是目前断供房应拍者并不多，银行如果过长时间地持有大量不动产，就会为银行的流动性带来压力，尤其是会给小微银行带来不小的金融风险。”交通银行首席经济学家连平对记者表示。

聂梅生：房地产调控长效机制呼之欲出

■本报记者刘晨西安报道

“现在政策预期特别含蓄，长效机制一般会早早出台，但是一直到现在政府没有出关于房地产的政策，长效政策有可能呼之欲出。”8月31日，在中国中西部城市可持续发展论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生透露。

近期全国房地产市场的表现，让业界对调控长效机制的呼声越来越高。中国指数研究院9月2日公布的研究报告显示，8月份，全国100个城市的新建住宅平均价格升至10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，上涨格局未改且环比涨幅扩大。这已是全国百城房价环比连涨15个月。

数据显示，京、沪、广、深等十大城市的新建住宅平均价格更高达17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

“2013年中国房地产的走势，应该说到现在为止各项指标都是在本轮调控的最高位，比如房地产投资的增长已经到了20.5%，销售额、销售量的攀升都是非常快的。”聂梅生认为，从8月份数据来看，住宅均价上涨的动力仍在。

回顾近几年的房地产调控可见，短期行政手段的调控效果正逐渐减弱，靠行政手段调控房价已十分艰难，在此局势下，出台房地产调控长效机制，以市场化手段快速推进尤为重要。

聂梅生透露，中国正处于房地产调控政策新的准备期，事实上，从今年全国两会之后，中央政府就在酝酿房地产调控的长效机制，目前各个部委已经全部签署完毕，接下来就是什么时候出台的问题，“有的说在三中全会之前，有的说在之后”。

她进一步表示，所谓长效，就是以土地、金融、税收为主，集合在一起形成一个政策，这是总的趋势。其中，土地要重点推进现有土地供给制度改革，解决农村土地流转中的“同地、同权、同价”问题，合理解决小产权房，释放农村集体建设用地进入市场，推动住房用地供应渠道多元化，增加供应规模，从根本上平抑地价，逐步形成政府供地和市场供地的双轨制。

而金融则是以差别化信贷政策满足市场需求；促进金融市场化改革，拓展多元化融资渠道，推进房地产直接融资，将民间资金有效地导入房地产领域。税收则是房产税的推进。除去“地、银、税”改革，基本住房保障体系也应该进一步完善。

聂梅生认为，虽然目前长效机制尚未出台，但事实上已经有些改变，比如北京的限房价、竞地价，游戏规则发生了很大的变化，“财政部最近有一个文件，房产税和房地产税，这中间加了一个‘地’字，但是最后会以怎么样的一个形式出来，会有什么样的变数也是未知。”值得一提的是，在此前举行的博鳌房地产论坛上，有专家表示，房地产调控长效机制有望年底前推出。对此声音，有业内人士表达了不一样的观点。

北京市房地产协会秘书长陈志即认为，房地产长效机制的出台并非易事，现在上交有关部委讨论的关于长效机制的政策只是征求意见稿，即使已经签署也只是方向性的、框架性的东西，真正有细节出来才能说是制度性的政策，比如涉及到的税收体制改革、土地制度改革、货币制度改革等。

“就拿房产税来说，中央试点非常慎重，其中涉及的技术问题复杂，国税总局、财政部为了3000元的个税起征点，都历经了一个复杂的过程。”陈志表示，有些专家一再强调税制结构不合理，要改是对的，但是前提是顺序对不对，是不是在试点过程中先减当地的税，没有减当地的税就在老百姓头上加税，老百姓肯定会抵触，而且房产税还涉及整个地方和中央的财政分配体系的调整以及分配数额的调整等，这是个错综复杂的过程，不是说某个部委牵头就可以做的。

中国房地产业协会副会长朱中一亦认为，长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的，至于整个长效机制的建立与完善，需要更长的时间。

“真正意义的得民心的改革是让老百姓福祉、社会福祉最大化，否则都是伪改革，都是打着改革的旗号反改革，为了保某些部门的利益，保某些利益阶层的利益，不是为了老百姓的利益。”陈志说。