自2000年以来，山东经济总量以10%以上的速度迅速膨胀，市场化、工业化和城市化进程迅速推进，而山东的房地产发展水平还比较低，2004年山东省房地产投资额仅占同期GDP的4.9%，与上海、北京等房地产市场成熟的城市约30%的数值相差甚远。强大的经济总量与房地产市场的相对不成熟决定了山东房地产市场的发展潜力呈现井喷之势。山东省所蕴含的潜力使众多开发商开始其异地扩张的战略布局，海信、天泰等山东本土房地产企业跨地区开发项目，顺驰、万科、上海实业、首创等嗅觉灵敏的地产大鳄靠在改革开放先行之地积累的资本和技能回避一线城市激烈竞争杀入山东市场，参与新兴市场的争夺。

　　山东——环渤海经济圈中一颗璀璨明珠

 

　　环渤海经济圈包括北京、天津、河北、山东和辽宁，是中国北方规模最大的经济区域，这一地区产业基础雄厚，是中国最大的综合性工业基地之一。根据国家“十一五”规划，区域经济发展重点北移，环渤海经济圈成为继“珠三角”、“长三角”之后的中国经济发展的新的引擎。环渤海经济圈经济的快速稳定发展和未来良好的发展势头，为山东房地产市场的健康发展提供了优良的外部环境，是山东房地产市场持续发展的有力保障。

 

　　山东省经济发达，2004年山东省的GDP在全国各省市的排行中位居第二位，2005年有望超过广东省而雄居全国第一。山东的经济总量远远高于东北、西北等各省份，与周边省份相比具有明显优势。山东省作为中国东部沿海地区南北交通咽喉，是黄淮海平原及大渤海湾综合开发区的重要部分，具有优越的地理位置。按照《山东半岛城市群区域发展规划》，济南、青岛两大城市圈之间要实行高速铁路、通勤铁路和高速公路连接，加强胶东半岛片状城市群内部县级市之间和济南、青岛两大城市圈内部县级市之间的交通，以加紧构筑以济南、青岛为核心的两个相互联系、相互衔接且各具特色的都市圈。远景规划使山东省具有了巨大的发展潜力。

 

　　从房地产角度讲，雄厚的经济基础及颇具前瞻性的远景规划使山东省蕴藏着强劲的房地产需求，具备开发房地产所必需的必要条件。

 

　　宏观调控——开发商扩张步伐加快的导火索

 

　　宏观调控的集中投放使是否跨区域发展成为开发商的“生死决择”。

 

　　2004年国土资源部下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求严格执行招拍挂制度，禁止协议转让土地，该土地调控有利于房地产的健康发展，土地市场的透明化但为万科、上海实业等有实力的房地产企业向二、三级城市攻城略地拆除了第一道藩篱。

 

　　2005年国家集中颁发了《关于切实稳定房价的通知》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》等一系列政策对房地产市场进行调控。调控力度之大、政策之多为近年鲜见，上海、北京、深圳等地房地产过热的地区成为重点调控对象，在这些城市拿地开发难度加大，以致不少土地储备匮乏的开发商处于“青黄不接”的尴尬境地。一线城市房地产市场的渐趋饱和和竞争日益加剧，使众多开发商坚定了“走出去”的步伐。

 

　　2005年受国家宏观调控的影响山东省房地产投资增速虽有所回落，但在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发投资增长22.7%，目前全省空置商品房面积不到300万平方米，整个山东房地产市场发展比较健康。山东成为各开发商眼中的国内品质最好的房地产市场之一。

 

　　山东各城市——高速上扬的潜力股

 　

  　资本向各个区域的流动源于获利的驱动。房地产开发资金总是从成熟的市场向非成熟的市场转移，以获得更高的利润。山东省的十七地市作为二三线城市，房地产市场发展呈现稳定增长的趋势，不像深圳、上海等一些城市出现大起大落。这些城市房地产市场发育程度相对较低，如2004年青岛房地产开发投资占GDP比重为7.5%，与北京（34.4%）差距很大，但较低的土地及人力成本使房地产开发具有较大的发展空间和丰厚的利润。

 　　

    济南：济南市是中国东部沿海人口经济大省，是国家批准的副省级城市和沿海开发城市。按照《山东半岛城市群区域发展规划》，济南市要成为全国重要的现代化大都市和辐射周边省区的区域性经济中心城市，从省会城市的特点出发，努力形成全省政治、经济、文化、科技、教育中心、区域性金融中心以及承东启西、中转传递的高新技术研发扩散中心、信息中心和全国重要的物流枢纽，增强对全省经济的辐射带动作用。

 　　

    2006年济南市将投资380亿元以加快新区开发以及老城改造。2006年济南市通过“四沿”工程、大交通工程等项目，实现中心区、近郊区、远郊区的协调发展。按照规划，济南主城区以向东发展为主，以举办十一届全运会为契机，全面启动奥体政务中心、孙村片区、唐冶片区、物流园区等八大重点片区建设，以形成东部城区公共中心，十一届全运会的召开，使政府加大了对新区的开发力度，大量相关配套及公建设施的建设完成会促进济南东部不断发展成熟；济南主城区不断向东拓展将会形成大量的土地储备以供开发，这对济南的房地产投资无疑是一个重大的利好消息。

 　　

    济南的房地产尚处于发展阶段，市场成熟度不高，2004年济南市房地产投资额仅为GDP总额的6.8%，与上海（15.8%）相差较多。济南市的较强的经济实力和房地产开发水平的相对不高，而这正是投资济南地产的价值所在。

 　　

     青岛：青岛市是国家重要的经济中心及五大港口城市之一，是中国对外发展的重要窗口。2004年，青岛GDP为山东省的比重为14.30%，在全省国民经济中占据重要地位。作为举办2008年北京奥运会的伙伴城市，利用奥运机遇更新城市规划、优化资源配置、完善基础设施，这为青岛目前及往后的经济产生了正面拉力。

 　　

    从市场发展空间看，青岛的住宅市场需求的旺盛，青岛市房价不断上涨的趋势明显。从区域看，香港路沿线地区为受奥运拉动收益最明显的地区，商业前景预期最为可观。浮山后板块、崂山区海尔路沿线将成为青岛房地产热点开发区域，李村、沧口等城区副中心正在逐渐升温，青岛房地产开发提升空间较大。

 　　

    烟台：烟台是我国东部沿海开放城市之一，具体良好的区位优势，城市环境舒适优美，市民收入水平较高，2004年烟台市人均可支配收入达10803元。受兄弟城市青岛房价高企的影响，自2001年始烟台的房价也开始较快增长。目前烟台市城镇居民人均现住房使用面积为15.73平米。远远低于全国大中城市的平均水平，发展空间较大。从目前区域市场情况来看，芝罘区为已较成熟的老市区，随着区内可供用地的减少，开发项目多集中在沿海一线，新项目较多，价格也代表着烟台市的最高水平；莱山区由市政府迁入引起的带动效应正在逐渐显现，潜在开发量较多；开发区的房地产开发经过前一阶段的投资高潮后，目前已进入平稳消化周期，开发的热点正在逐渐向与之相邻的福山区转移。

 　　

    潍坊：潍坊市位于山东半岛中部，北靠渤海，东西与青岛济南相临，是连接山东沿海与内陆地区交通枢纽城市。凭借得天独厚的地理优势与丰富的自然资源和浓厚的文化底蕴，潍坊经济迅速腾飞。2004年，城市居民人均可支配收入达到9297元，比上年增长了11.8%，快速增长的居民收入为消费升级提供了坚实的基础。“一个中心，六个片区”为潍坊市发展描绘了宏伟的发展蓝图，其中潍坊高新技术产业开发区是未来潍坊的政治、文化、游乐中心区和潍坊东部人口导入区，便利的交通、丰裕的土地资源、稳定的中高消费客群、较低的进入门槛使高新技术开发区成为众多品牌开发商追捧的焦点，海信地产、普利等开发商纷纷在此跑马圈地，他们开发的普利城市花园、海信顺峰兰郡等项目提升了潍坊市民的居住品质，也为本地开发商树立了标杆。

 　　

    但作为三线城市，潍坊的第三产业在近年才有所发展，潍坊楼盘开发水平相对较低，楼盘分布呈现散、乱、小的特点。从房价水平看，潍坊市房价较低，但2002年以来，潍坊商品房市场需求节节高升，销售面积逐年增加，市场需求旺盛，从潍坊市房地产市场发展空间看，其市场机会较大。

 　　

    日照：日照地处山东半岛南翼，是国家确定的沿海15个重点开发建设城市之一，其地理位置优越，生态环境良好。日照市整体住宅市场价格处于山东省各地市的中档水平。虽然在03、04年中随着全国房地产市场的走强，日照房价有了一定的涨幅，但相对于山东省内的具有类似自然环境的沿海城市房价水平，日照房价还处于低位运转，单纯从价格空间看，有不小的上升空间。

 　　

    在外地客群的强有力的需求拉动下，日照每年的市场吸纳速度和吸纳率都较高，但从已建成物业的使用情况看普遍较低，大批物业的闲置不仅造成资源浪费，也给房地产市场的运转增加了风险。但房价支撑体系较为脆弱，需求主体易受宏观政策、行业态势等宏观形势发展的影响，产业等方面因素对住宅房价的支持度仍显不足。

 　　山东省各地市不断增长的经济总量和房地产投资为房地产开发提供了必需条件；巨大的投资价值吸引众多异地开发商抢滩山东房地产市场，同时这些企业的进入会加快了本地开发商品牌化进程，提高山东省房地产开发水平，并促进山东整体经济水平的增长。